Как сменить титульного владельца (правообладателя) объекта недвижимости с одного супруга на другого? Как дополнить запись о правообладателе в ЕГРН вторым супругом?
По российским правилам регистрации сделок с недвижимостью в случае приобретения супругами квартиры, дома, земельного участка и иных объектов в период брака, правообладателем соответствующего объекта в Едином государственном реестре недвижимости указывается тот супруг, на чьё имя заключен договор купли-продажи, долевого участия в строительстве либо иной возмездный договор, являющийся основанием возникновения права собственности.
Юридически объект, конечно же, поступает в общую совместную собственность, но этого из записи, содержащейся в ЕГРН, не видно.
Поэтому второй супруг (тот, который не является титульным владельцем) не может воспользоваться льготой по налогу на имущество, если она ему полагается. Также затруднительно для него подтвердить своё право собственности на объект недвижимости в отношениях с третьими лицами. Например, контрагентами по сделкам.
Выходом из сложившейся ситуации является замена правообладателя либо дополнение записи в ЕГРН данными второго собственника.
Если супругам необходимо дополнить запись о титульном правообладателе сведениями о втором супруге с указанием режима общей совместной собственности на объект недвижимости, это можно сделать путем подачи заявления в Росреестр.
Заявление подается тем супругом, данными которого необходимо дополнить запись о правообладателе. К заявлению прилагается свидетельство о браке.
На основании представленных документов Росреестром запись о правообладателе дополняется ФИО второго супруга, а запись о виде права указывается как общая совместная собственность.
Замена же правообладателя (лица, на которого зарегистрирована недвижимость) с одного супруга на другого возможна следующими способами:
Первый способ.
Через отчуждение первым супругом (правообладателем) имущества третьему лицу (покупателю) с последующим отчуждением этим лицом имущества второму супругу.
Приведем пример.
Правообладателем квартиры указан муж, необходимо заменить его на жену. Для этого мужу необходимо продать квартиру своему другу (брату, свату или любому другому человеку, которому он доверяет). После того, как переход права собственности к покупателю состоится и его право будет зарегистрировано в Росреестре, друг (брат, сват и т.д.) продает квартиру жене. Очевидно, что во избежание уплаты налога на доходы физических лиц цена покупки и продажи квартиры должна быть одинаковой.
Подобный способ замены титульного правообладателя влечет для желающих им воспользоваться риск «потерять» свою недвижимость. Обусловлен данный риск, во – первых, человеческой ненадежностью (если покупатель передумает и откажется продавать недвижимость второму супругу, по закону заставить его это сделать нельзя), а во-вторых, внезапной человеческой смертностью (если покупатель умрет в период с момента подачи документов на регистрацию при первой продаже и до подачи документов на регистрацию при второй продаже, ваша недвижимость перейдет его наследникам).
Второй способ.
Через заключение супругами брачного договора о замене правообладателя и последующим внесением на его основании изменений в ЕГРН.
В брачном договоре следует указать, что супруги пришли к соглашению изменить титульного собственника (правообладателя) конкретного объекта недвижимости с одного супруга на второго супруга.
Брачный договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, а затем подается в Росреестр супругом, на имя которого переоформляется недвижимость. После государственной регистрации соответствующих изменений в ЕГРН будет значиться новый правообладатель.
Естественно, что за государственную регистрацию любых изменений в ЕГРН во всех рассмотренных выше случаях заявителем уплачивается госпошлина (2000 рублей за каждый объект недвижимости).
С нашей точки зрения второй способ внесения изменений в запись о правообладателе не только абсолютно законен, но и не несет для супругов рисков потери имущества.
Данный способ не лежит на поверхности, он не прописан ни в одном законе, а выработан и апробирован на практике специалистами компании «Семейный юрист».
Теперь этим способом можете воспользоваться и Вы!
